Жилищное строительство – заложник власти и банкиров

Три года на переход к проектному финансированию жилища – срок мистический

Владимир Путин в очередной раз отдал поручение Правительству за три года перейти на проектное финансирование строительства жилища. Но в этой ситуации важнее мировоззрение не чиновников, тотчас дальних от строй реалий, а проф участников рынка жилища. Журнальчик «Строительство» попросил их ответить на вопрос, реально ли перейти на проектное финансирование строительства жилища за три года? Ответ в целом неутешительный.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «На мой взор, сейчас рынок не готов к настолько резвым изменениям. Реформу финансирования строящегося жилища нужно проводить в более подходящей экономической обстановке, когда у бизнеса больше места для маневра. При всем этом цены на рынке в главном стагнируют, а покупательская активность очень низкая на фоне острой конкуренции. В таких критериях выживают застройщики, которые владеют большей денежной «подушкой» и возможностью маневрирования исходя из убеждений предлагаемых цен и скидок. Если же девелопер работает на грани рентабельности – а таких много в особенности в депрессивных регионах страны, то хоть какое повышение себестоимости строительства автоматом ставит его бизнес в тяжелое положение: повысить цены на депрессивном рынке он не может, чтоб не спугнуть покупателя, и уменьшить свою маржу, оставшись в «игре», он тоже не может. Конкретно такие застройщики могут уйти с рынка после перехода к проектному финансированию. Не считая того, не стоит забывать, что кредитовать ветвь будет только ограниченный круг банков, которые не станут выдавать займы всем желающим. Чтоб минимизировать собственные опасности, они выработают жесткие аспекты отбора, и соответствовать им будут далековато не все застройщики. Таким макаром, более реальным сроком перехода к проектному финансированию мне представляется 5 лет».

Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group: «Сроки реформирования отрасли зависят от того, как застройщики и банки примут новые механизмы финансирования с внедрением эскроу-счетов. Из предложенной властями схемы перехода к новым правилам игры мы пока знаем только то, что застройщик сумеет получить кредит на строительство на более мягеньких критериях, чем на данный момент. В этом посодействуют средства дольщиков, которые будут расположены на эскроу-счетах. Если условия проектного финансирования окажутся мягенькими, то переход к новенькому механизму вероятен в течение 3-х лет. Но я полагаю, что в реальности далековато не все застройщики будут готовы работать в таких критериях, потому на данный момент идут активные работы по проектированию и получению исходно-разрешительной документации по новым проектам, чтоб запустить проекты строительства как можно ранее».

Айдар Галеев, Управляющий Департамента стратегического консалтинга компании RRG: «Перейти можно, но очень трудно. Общий объем требующегося проектного финансирования можно оценить в 1,2-1,5 трлн руб./год. Общий размер банковских кредитов нефинансовому сектору на данный момент составляет порядка 26 трлн руб. Другими словами для того, чтоб стопроцентно поменять средства дольщиков общий размер выданных кредитов должен возрости на 5-6%. Это вроде мало. Были периоды, когда размер выданных кредитов рос и на 20-30% в год. Но последние 2 года размер кредитов только падал – 9,5% по итогам 2016 г. Потому откуда возьмутся дополнительные источники проектного финансирования пока совершенно непонятно. Для справки, размер каждогодней прибыли всей банковской системы – 0,6-0,7 трлн руб./год.

Не считая того, для получения проектного финансирования обычно более 30% средств должны вкладывать в проект сами застройщики. На данный момент они же заносят менее 10-15%. Другими словами им откуда-то необходимо привлечь еще 250-300 миллиардов рублей. Это сравнимо с годичный прибылью всех строй организаций. На теоретическом уровне может быть, что вся эта прибыль уйдет на финансирование новых проектов, но на практике это, естественно, малореально.

Также банки будут более агрессивно подходить к оценке свойства предлагаемых проектов, они просто не готовы будут нести опасности, которые на данный момент несут имеющиеся застройщики и другие участники долевого строительства. Потому количество финансируемых проектов безизбежно сократится.

Также есть огромное количество организационных, технических и методологических вопросов, которых необходимо решить, чтоб банки в таких объемах могли давать кредиты. Тривиально банки должны научиться правильно оценивать и аккомпанировать надлежащие проекты. Для этого необходимы люди, материально-техническое обеспечение, выстроенные бизнес-процессы, время и т.п.».

Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development (девелопер ЖК «Новый Зеленоград»): «Думаю, 3-х летний срок перехода на проектное финансирование реален только при условии, если уже сейчас часть застройщиков будут использовать новейшую схему работы. Для этого со стороны властей необходимы дополнительные стимулирующие меры, например, более низкая ставка либо льготные условия подключения проекта к инженерным сетям. Если же финансирование строительства потребуют все девелоперы сразу, то банки, как досадно бы это не звучало, навряд ли управятся с объемом. Ведь неважно какая заявка просит досконального анализа и разработки личных критерий кредитования, а сама процедура выдачи средств занимает несколько месяцев. Чтоб предупредить коллапс в строительной отрасли на фоне затягивания сроков по выдаче кредитов, нужно создать стимулирующие меры. Только так переход к проектному финансированию вправду станет поэтапным, а не единовременно принужденным».

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group: «Закон принят, в новых критериях рынок начнет работать уже с 1 июля, а означает, процесс запущен, и переход к проектному финансированию будет осуществлен. Для многих компаний он станет болезненным процессом. Уже разумеется, что не все сумеют соответствовать новым требованиям, большущая часть компаний уйдет из девелопмента. Есть достаточно пессимистичные оценки: к примеру, в РАН провели моделирование, которое показало, что через 5 лет работы по новенькому 214-ФЗ девелопмент покинет около трети больших застройщиков и практически 95% средних, и мы уже смотрим, как этот процесс становится реальностью, читая анонсы о продаже толикой в девелоперском бизнесе наикрупнейшими их обладателями».

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: «Я полагаю, что для застройщиков огромных заморочек с переходом не возникнет, ведь уже на данный момент большая часть из их работают с банками, которые выделяют средства на строительство. Для девелоперов необходимыми пт повестки будут ставки по кредитам, требования по необходимому объему собственных инвестиций и другие характеристики финансирования. Адаптация своей бизнес-модели зависит также от каждого определенного застройщика: кто-то лучше примет конфигурации, кто-то ужаснее, но в целом я полагаю, что ветвь полностью может приспособиться за три года к новым правилам игры. Но отмечу, что куда огромную работу предстоит выполнить уполномоченным банкам. Им придется выработать механизмы использования, контроля и ответственности за средствами дольщиков. Также кредиторам пригодится сделать контроль за строительством, пригласить соответственных профессионалов, выработать собственные способности и компетенции. Все эти процессы могут длиться длительно».

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»: «3-х летний срок перехода к проектному финансированию считаю полностью реальным – главное, чтоб сами банки оказались готовыми к завышенному количеству заявок от застройщиков. Неувязка в том, что до сего времени идут споры о перечне кредиторов, отвечающих за финансирование строительной отрасли. Напомню, сейчас дискуссируется три варианта. 1-ый – возможность работать с застройщиками получат банки с капиталом от 25 миллиардов рублей. На 1 января 2018 г. такому требованию удовлетворяли всего 42 банка. Беря во внимание, что только на данный момент на рынке строятся более 300 новостроек, а на разной стадии разработки находятся еще 70-80 проектов, 42 банка навряд ли управятся с объемом грядущих работ.

2-ой вариант – проектное финансирование должны выдавать банки с наличием рейтинга на уровне не ниже «А-». В данном случае перечень расширится до 66 кредиторов, что уже лучше, но тоже не совершенно.

В конце концов, 3-ий предложенный вариант – неотклонимый капитал банков от 1 миллиардов руб. и рейтингом предприятия не ниже «ВВ-». По первому аспекту проходят уже 299 русских банков. Появляется резонный вопрос – сколько же объектов такие маленькие игроки сумеют прокредитовать? Ведь строительство даже 1-го дома обходится в 800 млн - 1 миллиардов руб. Ну и сами банки считают строительную ветвь высокорискованной, многие просто с ней не работают. Потому переход к проектному финансированию почти во всем будет зависеть от критерий, которые предложат сами банки, также количества этих самых банков».

Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: «На сегодня остается неясной законодательная база, которая будет регулировать эту деятельность. Опыт внедрения и совершенствования 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» указывает, что и за практически 15 лет его деяния остается много пробелов и противоречий. Стоит ждать, что и разрабатываемая законодательная база неизбежно будет нести внутри себя правовые коллизии».

Обои флизелиновые Victoria Stenova Maps бежевые 1.06 м 998726

**Направьте внимание на номер партии обоев: рулоны из различных партий могут различаться цветом. Если партии не хватает на все стенки, оклейте каждую стенку одной партией.**Обои на флизелиновой базе Victoria Stenova «NewMaps» 998726 — престижный и современный материал отделки, сделанный по наброскам группы дизайнеров и выпущенный по европейским эталонам свойства и безопасности. Оформление этих обоев подчеркнет особенность и стиль домашнего интерьера. Путешествия — основной лейтмотив коллекции Maps. Положительные цитаты о путешествиях — это вправду очень мотивирующая вещь. Сходу охото вновь отправиться в путь за положительными чувствами.

Материал подойдет для помещения с дизайнерским интерьером. Покрытие матовое, с выраженной текстурой. Полотно приклеивается на флизелиновый клей (состав наносится лишь на стенку). Поклейка осуществляется с подгонкой рисунка. Периодичность узора — 64 см. Обои подходят для жилых комнат и кухни, но не подходят для ванной.

Особенности материала

Устойчивость к выцветанию средняя — лучше не располагать в комнате на южной стороне.
База обоев выполнена из флизелина, что делает полотно крепким, долговременным и препятствует деформации, материал не размокает от клея.
Материал верха — винил жаркого тиснения.
Страна производства — Наша родина.
Длина — 10 м.
Ширина — 1,06 м.

Преимущества

Можно клеить с компаньонами.
Можно мыть губкой.
Стойкие к механическим воздействиям.
Для всех помещений.
Можно клеить по всему периметру помещения.
Клей наносится лишь на стенку.
Снимаются со стенки без остатка.

Инструкция

Наклеенное полотно разгладить от середины к краям сухой мягенькой щеткой до исчезновения воздушных пузырей.
Обои клеятся встык.
В оклеенном помещении следует избегать сквозняков и поддерживать постоянную температуру до полного высыхания обоев.